Nuda propiedad
La nuda propiedad una inversión inmobiliaria puesta de moda. Cada vez es más habitual este tipo de operaciones, un propietario decide vender la nuda propiedad de su inmueble, pero seguir viviendo en el inmueble. ¿De qué se trata la nuda propiedad? En la nuda propiedad aparecen dos partes, el nudo propietario, el cual tiene el dominio de la vivienda, pero sujeto a unos derechos y obligaciones, ya que no puede hacer ningún tipo de modificación que afecte al usufructuario, el cual puede hacer uso y disfrute de este bien.
¿Cual es el perfil del vendedor en las oportunidades de nuda propiedad?
El perfil más común es el de una persona mayor, entre los 75 y 80 años, sin hijos y con unas necesidades económicas. Este perfil es el más común debido a sistema de pensiones de España que no garantiza a la mayoría de los pensionistas una buena calidad de vida. Muchas de estas personas han invertido la mayor parte de sus ahorros en su vivienda. Con la venta de la nuda propiedad de su vivienda, consiguen un ingreso económico en el acto y pueden seguir disfrutando de este inmueble hasta su fallecimiento.
Siempre, se pueden realizar acuerdos se puede hacer que los gastos del vendedor, que pasaría a ser el usufructuario, serán menores, ya que solo pagaría los gastos correspondientes a los consumos habituales de la vivienda, y el IBI mientras que el comprador, el nudo propietario, se haría cargo de los pagos extraordinarios de la vivienda.
Si el vendedor no quiere seguir viviendo en la casa, puede alquilarla a un tercero, sin necesidad de pedir permiso al nuevo propietario y obtener un nuevo ingreso, ya que los beneficios obtenidos son para el usufructuario.
¿Cómo se puede vender la nuda propiedad?
Existen varias formas de llevar a cabo esta operación:
- Renta inmobiliaria vitalicia. El nuevo nudo propietario paga una cantidad acordada al vendedor(usufructo) a cambio de una renta vitalicia o temporal. Esto quiere decir que cuando fallezca el vendedor, el nudo propietario pasará a tener el pleno dominio de la vivienda. Una ventaja para el vendedor con este tipo de operación, es que si el comprador no paga la renta, el usufructo recuperaría el dominio total de la vivienda, sin necesidad de tener que devolver el dinero obtenido.
- Venta con alquiler garantizado pactado. En este caso se vende el domino total de la vivienda. A esta operación se adjuntaría un contrato de alquiler conocido como “sale&lease black” inmobiliario. Esta operación consiste en una venta al uso de la vivienda en la que se incluye el posterior alquiler. En este caso existe un contrato de arrendamiento entre las dos partes. Esta opción es muy frecuente cuando se necesita el dinero de la venta de la casa, pero se necesita seguir viviendo en esta casa durante un tiempo.
- Pago único. El pago acordado por ambas partes se hará en un solo pago. Esta cantidad dependerá del valor del inmueble en el mercado y la edad del usufructuario, ya que la edad es un factor importante para calcular el valor del usufructo vitalicio. En este tipo de operaciones se puede conseguir un descuento en el precio desde el 20% hasta el 60%, dependiendo principalmente de la edad del vendedor.
Lo más importante a la hora de realizar este tipo de operaciones es buscar asesoramiento en profesionales especializados en el tema.
¿Cómo se hace una hipoteca para la nuda propiedad?
El Art.107 de la Ley Hipotecaria, en su apdo. 2, establece que podrá hipotecarse la mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
Esta última precisión, deriva de la presunción de la existencia de un derecho de usufructo sobre el inmueble, de forma que en caso de que se extinga el usufructo antes de la ejecución de la hipoteca, se genera la consolidación en una única persona, el propietario, lo que supone que se pueda gravar la plena propiedad, salvo disposición en contra.
Por último, en lo que concierne a la forma de cancelación, dispone el Art. 192, Reglamento Hipotecario que cuando el usufructo y la nuda propiedad consten inscritos a favor de distintas personas en un solo asiento o en varios, llegado el caso de extinción del usufructo, si no hubiere obstáculo legal, se extenderá una inscripción de cancelación de este derecho y de consolidación del usufructo con la nuda propiedad.
Al margen de la inscripción de nuda propiedad se pondrá la oportuna nota de referencia.
¿Cual es el perfil del comprador de la nuda propiedad?
El perfil del comprador, por norma general suelen ser inversores, que buscan una rentabilidad a largo plazo. Estos inversores tienen dos características:
1) Paciencia
2) Fortaleza económica